נדלן ברמת אביב

האם מחירי הנדלן בצפון תל אביב בכלל וברמת אביב בפרט ירדו עקב פעולותיה של הממשלה?

מהם רמות הביקושים לנכסים ברמת אביב בעקבות פעולות המחאה הארציות?

האם בעלי נכסים ששים למכור את נכסיהם בעקבות מצב המשק וגזירות מס השבח החדשות?

בעלי נכסים המתגוררים ברמת אביב והשכונות הסמוכות לה, מכירים את האימרה לפיה:

“נכס ברמת אביב הוא כמו יין טוב הוא משתבח עם השנים”.

האם אימרה זו משקפת נכונה את מצב הנדלן ברמת אביב כיום לאור גל המחאות הגדול הפוקד את מדינת ישראל בכלל ואת “מדינת” תל אביב בפרט?

בבואנו לענות על שאלה זו ואחרות אנו צריכים לקחת בחשבון מספר פרמטרים המשפיעים ישירות על מחירי הנדלן ברמת אביב:

ביקוש דירות אל מול היצע דירות ברמת אביב

התחלות הבנייה החדשות באזור רמת אביב

הריבית הנהוגה במשק

השפעות המיסים הישירים על קניית ומכירת דירה ברמת אביב

<b  >ביקוש דירות אל מול היצע דירות ברמת אביב</b  >

שוק הנדלן ברמת אביב מורכב משני סוגי נכסים עיקריים:

1.דירות למגורים ברמת אביב

2.דירות להשקעה ברמת אביב

לטעמנו יש מקום לבדל את שני סוגי השימושים בנכסים הללו ולקבוע כי במידה ותהייה ירידת מחירים בשוק הנדלן ברמת אביב, כתוצאה ממצב שוק הנדלן נכון ליום כתיבת מאמר זה, היא תושפע באופן הבא:

דירות למגורים ברמת אביב – במידה ותהיה ירידת מחירים כללית בכל חלקי הארץ, מחירי הנדלן ברמת אביב לא ירדו בצורה תהומית וזאת מהסיבות הבאות:

1.       מספר התחלות הבנייה באזור רמת אביב מזערית.

2.       מספר הדירות למגורים המוצע למכירה באזור הינו נמוך.

3.       רוכשי הדירות למגורים ברמת אביב מושפעים פחות מהחרפת דרישות בנק ישראל לממן כ – 40% מגובה עלות הדירה בקנייתה מכספי הרוכש. כידוע החתך הסוציו אקונומי באזור רמת אביב הינו מהגבוהים במדינה.

דירות להשקעה ברמת אביב – במידה ותהייה ירידת מחירים כללית בכל חלקי הארץ, מחירי הנדלן ברמת אביב בכל הקשור לדירות להשקעה ירדו יותר מאשר דירות למגורים מהסיבה הבאה:

בעקבות “גזירות מס שבח” – הוראות שעה של מיסוי מקרקעין – ועד סוף שנת 2012 ניתן למכור דירה להשקעה שלא שימשה למגורים בפטור מלא ממס שבח. כידוע פטור ממס שבח הינו אחד מהפטורים הגדולים ביותר במדינת ישראל. החל משנת 2013 לא ינתן פטור ממס שבח לדירה שנייה (פטור קלאסי של מכירת דירה אחת ל – 4 שנים). לאור האמור אנו חושבים כי מלאי הדירות הקטנות (דירות להשקעה סביב אוניברסיטת תל אביב) יעלה ומכאן שמחירי הדירות להשקעה ברמת אביב ירד.

מבחינת רמות הביקוש וההיצע של נדלן ברמת אביב. אנו יכולים לראות כי החל מחודש 05/2011 נעצרו הביקושים לדירות ברמת אביב. “מדינת” תל אביב עלתה לכותרות בעיתונות ובטלויזיה והחלו מבקרים אותה אישי ציבור נבחרים. יתרה מכך, העובדה כי הוקמה עיר האוהלים הראשונה בארץ במרכז תל אביב אשר למארגניה אידיאולוגייה של מדינת רווחה ובחזונם הורדת מחירי הדיור, לא תרמה לביקוש לדירות בתל אביב.

יועץ הנדל”ן עו”ד אורי בר הינו בעל משרד תיווך בתל אביב וניהול נכסים שפע הנדל”ן.

www.shefa.co.il